Yönetim Kurulu Görev ve Sorumlulukları
Yönetim kıt kaynakların İhtiyaçlar doğrultusunda rasyonel kullanış biçimidir. Gelişmiş binalarda birçok insanın beraber yaşıyor olması, artık Apartmanların, Sitelerin , iş hanlarının, havaalanı, Alışveriş merkezi gibi yerlerin emekli yada amatörlertarafından yönetilemeyeceğini göstermektedir. Batı Ülkelerinde olduğu gibi Profesyonel yönetim çağdaş bir ihtiyaçtır. Bina yönetimini gerçekleştirmek için bazı kurallar ve kanunlar zinciri ile bağlıyız.
1.Anayasa
2.Kanunlar (Kat mülkiyeti kanunu)
3.Yönetmelik ve kararnameler
4.Yargıtay içtihatları.
5.Özel sözleşmeler.
6.Örf ve adetler
2.Kanunlar (Kat mülkiyeti kanunu)
3.Yönetmelik ve kararnameler
4.Yargıtay içtihatları.
5.Özel sözleşmeler.
6.Örf ve adetler
Nasıl kanunlar anayasaya aykırı olamazsa yönetmelikler kanunlara özel anlaşmalar kanunlar ve anayasaya aykırı olamazlar.
Yönetimin Değişmesi
Yönetimler değişse de Hizmetin kalitesi ve devamlılığı esastır bu nedenle yöneticinin elinde yöneteceği bina ile ilgili birçok bilgi ve kaynak gereklidir.
a.Yönetim planı
b.Binayı kullananlar hakkında bilgi (mal sahipleri, adresler vb)
c.Binada çalışan personel hakkında yeterli bilgi
d.Bina teknik ekipmanın bakım tarihçesi (asansörler vb)
e.Bina demirbaşları ve kimlere zimmetli olduğu
f. Binanın fiziki durumunun tesbiti
g.Binanın hukuki durumunun tesbiti
b.Binayı kullananlar hakkında bilgi (mal sahipleri, adresler vb)
c.Binada çalışan personel hakkında yeterli bilgi
d.Bina teknik ekipmanın bakım tarihçesi (asansörler vb)
e.Bina demirbaşları ve kimlere zimmetli olduğu
f. Binanın fiziki durumunun tesbiti
g.Binanın hukuki durumunun tesbiti
İyi bir yönetici olabilmek için :
1.Yönettiğiniz tesisin özelliklerini çok iyi bilmelisiniz
2.İleriye yönelik doğru öngörüleriniz olmalı (bütçe tahminleri vs)
3.Planlı programlı ve teknolojiden istifade etmelisiniz.(bilgisayar vs)
4.Güleryüzlü ancak kuralları kesin olarak uygulayan biri olmalısınız.
5.Hukuk, Muhasebe ve Halkla ilişkileri bilmelisiniz.
6.Düzenli ve anlaşılabilir kayıtlarınız (datanız) olmalı.
2.İleriye yönelik doğru öngörüleriniz olmalı (bütçe tahminleri vs)
3.Planlı programlı ve teknolojiden istifade etmelisiniz.(bilgisayar vs)
4.Güleryüzlü ancak kuralları kesin olarak uygulayan biri olmalısınız.
5.Hukuk, Muhasebe ve Halkla ilişkileri bilmelisiniz.
6.Düzenli ve anlaşılabilir kayıtlarınız (datanız) olmalı.
Yöneticinin görevleri
Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi.
Madde 35 - Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkçe, yönetici aşağıdaki işleri görür.
a- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
b- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine yada bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması.
k- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.
b- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması.
c- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi.
d- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması.
e- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması.
f- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü.
g- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine yada bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
h- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması.
i- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.
j- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması.
k- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması.
Diğer Bazı Görevler:
1. Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması,
2. Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi,
3. Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki,
4. Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak,
5. SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek,
6. Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak,
7. Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek,
8. Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak,
9. Giriş kapısına - ad soyad ve telefonlarını yazmak,
10. Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak,
11. Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak.
1. Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması,
2. Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi,
3. Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki,
4. Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak,
5. SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal sürelerde bildirmek,
6. Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak,
7. Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek,
8. Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak,
9. Giriş kapısına - ad soyad ve telefonlarını yazmak,
10. Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak,
11. Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak.
Yönetici görevlerinden dolayı sorumluluk taşımaktadır. Kat mülkiyeti kanununa göre, ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. Maddesi hükmü uygulanır. Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler.
Genel kural (kmk) madde 38 - Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.
Özet : Yöneticiler, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda, genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.
Özet : Yöneticiler, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda, genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.
Hesap verme madde 39- yönetici, yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Hakları madde 40 - Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında yada kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret
isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.
isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.
